Le diagnostic plomb : le risque d'accessibilité

Page mise à jour le 04 septembre 2013

Diagnostic plomb

Une obligation légale du vendeur

Depuis la loi du 29 juillet 1998, les vendeurs de biens immobiliers sont dans l'obligation de faire établir, par un expert, "un état des risques d'accessibilité au plomb" (diagnostic plomb ou ERAP).

L'expert remet un certificat qui doit être joint à la promesse unilatérale de vente du bien immobilier si celui-ci a été construit avant 1949 ou s'il se situe dans une "zone à risque d'exposition au plomb" délimitée par la préfecture. Le diagnostic plomb doit avoir été réalisé depuis moins d'un an à la date de la signature de la promesse de vente. Le cas contraire, le vendeur encourt des sanctions pénales pour vices cachés.

NOUVELLE DISPOSITION depuis le 27 avril 2006

Le Décret n.2006-474 du 25 avril 2006 remplace au 27 avril 2006 l'Etat des Risques d'Accessibilité au Plomb (ERAP) par le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP). Ainsi, tout ERAP ayant été réalisé avant le 27 avril 2006 a valeur de CREP pour une durée d'un an dès son établissement. Pour les ventes en cours à cette date, si l'ERAP a été réalisé et que sa durée de validité n'a pas expiré au jour de la conclusion de la transaction, il n'est donc pas indispensable de faire réaliser un CREP.

Depuis le 27 avril 2006, le CREP concerne l'ensemble du territoire français.

Lors de la vente d'un bien immobilier, le CREP permet la prévention et l'information concernant le plomb dans les peintures. Le vendeur de tout ou partie d'immeuble destiné à l'habitation, et construit avant le 1er janvier 1949, doit joindre à la promesse ou au contrat de vente un diagnostic immobilier de ce genre. Ce dernier doit être établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié. Ce dernier doit avoir souscrit une assurance professionnelle qui lui autorise la réalisation d'un tel contrôle.

En l'absence de cet examen, les vices constitués par le risque d'exposition au plomb annulent l'exonération éventuelle de la garantie des vices cachés.

S'il révèle l'existence de revêtements contenant du plomb, une note d'informations générales est jointe et adressée au propriétaire. Elle lui précise les risques de tels revêtements. Le propriétaire le transmet ensuite aux occupants et aux entreprises intervenant dans les locaux et la tient à disposition de l'administration.

S'il indique une accessibilité au plomb, le propriétaire doit en faire parvenir une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Équipement).

Quels biens sont concernés ?

Tous les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d'habitation et construits avant le 1er janvier 1949 sont concernés. Ils doivent faire l'objet d'un contrôle de conformité qui sera joint à une éventuelle promesse ou à un acte authentique de vente. Il n'est exigé que pour les parties destinées à l'habitation ou à usage courant (les buanderies,...).

L'établissement d'une telle expertise est requis depuis le 12 août 2008, que ce soit pour les parties privatives ou communes (dispositions définies par l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code la santé publique.), lors de la vente d'un bien au sein d'un immeuble, qu'il soit en copropriété ou non.

Location : le diagnostic plomb est obligatoire

Dès le 12 août 2008, une expertise du plomb devra être annexée à tout nouveau contrat de location relatif à un logement construit avant le 1er janvier 1949. En cas de nouveau contrat (nouveau locataire), et à condition qu'un précédent examen ait montré une absence de plomb (ou un seuil acceptable), l'examen n'est pas à renouveler impérativement. Le coût induit par la réalisation de ce contrôle est à la charge du bailleur.

Validité du diagnostic plomb

En fonction de la transaction considérée, il existe deux périodes de validité.

Validité d'un contrôle en vue d'une vente : annexé à l'acte de vente, il doit avoir été réalisé depuis moins d'un an en cas de présence de plomb démontrée. Si absence de plomb, le document initial a une validité illimitée et sera annexé aux autres contrôles obligatoires.

Validité d'un contrôle en vue d'une location : le bailleur doit présenter au locataire un ERAP datant de moins de 6 ans, à compter de la signature du contrat de location.