Le diagnostic loi carrez : Garantie de la superficie d'un bien

Page mise à jour le 04 septembre 2013

Diagnostic loi Carrez

Définition

La loi n.96-1107 (dite loi Carrez et précisée par le décret n.97-532 du 23 mai 1997), publiée le18 décembre 1996, rend obligatoire un diagnostic loi Carrez dans toute vente d'un bien immobilier prenant place au sein d'une copropriété.

L'objectif est de garantir au futur acquéreur la superficie du logement dont il souhaite devenir propriétaire. Le vendeur est également protégé contre tout recours éventuel de l'acheteur en cas de superficie erronée.

Dans une volonté d’offrir un maximum d’informations aux éventuels acquéreurs d’un bien immobilier, le gouvernement a souhaité renforcer le diagnostic loi Carrez en instaurant un double-mesurage. Au moment où elle a été votée (en mars 2014), la loi Alur stipulait ainsi que tout vendeur d’un bien immobilier devait joindre au dossier de diagnostic technique non seulement la mesure exacte de sa surface privative (mesurage en loi Carrez) mais également celle de sa surface habitable (mesurage en loi Boutin). La disposition fut toutefois rapidement critiquée par les professionnels du secteur qui la considérèrent au mieux comme inutile, au pire comme vecteur de litiges. Face à leur vindicte, le gouvernement envisage désormais d’avoir recours aux ordonnances (plus rapides que la procédure législative habituelle) pour supprimer ce double mesurage.

Quels types de logements sont concernés ?

Tout propriétaire d'un bien immobilier en copropriété d'une superficie d'au moins 8 mètres carrés est obligé de fournir une telle évaluation lors de la vente de son logement.

Que ce soit un appartement ou une maison individuelle (si elle est située sur un terrain en copropriété comme dans un lotissement), tous les types de biens sont concernés. Les bureaux et les commerces n'échappent pas la règle.

Exceptions : les caves, garages, annexes, et les lots ni clos ni couverts, sont dispensés de cet examen.

Qui peut réaliser ce diagnostic immobilier ?

Les mesures du logement concerné peuvent être effectuées par le propriétaire. Néanmoins, il est recommandé de faire appel à un professionnel qualifié pour réaliser ce type d'expertise (l'intervention d'un expert est la seule valable pour l'obtention d'un certificat de ce genre).

Les parties privatives du logement seront mesurées grâce à un lasermètre. Les résultats donneront la superficie calculée des planchers des parties bénéficiant d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre.

Extrait du décret n.97-532 du 23 mai 1997 : «la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre».

Quels risques en cas d'absence d'un diagnostic loi Carrez ?

Si la superficie n'est pas mentionnée lors de la vente d'un bien immobilier en copropriété, l'acheteur dispose d'un mois maximum à compter de la signature pour réclamer la nullité de l'acte.

En cas d'estimation erronée (un écart inférieur à 5% de la superficie indiquée est toléré), l'acquéreur est en droit de réclamer une réévaluation du prix du bien immobilier, en fonction de l'erreur (en général 1% de réduction par mètre carré de différence).

Le nouveau propriétaire disposera d'un délai d'un an à partir de la signature de l'acte de vente pour réclamer cette réévaluation.

Quelle est sa validité ?

Une estimation de type Carrez à une validité illimitée, tant que le bien immobilier n'a pas été modifié dans sa cartographie et superficie à cause de travaux.