Le diagnostic amiante : repérage par une expertise

Page mise à jour le 04 septembre 2013

Diagnostic amiante

Détection d'amiante : obligatoire pour le vendeur

L'amiante, substance interdite dans la construction immobilière depuis 1997, reste présente en quantité dans les immeubles construits avant cette date. Le danger pour la santé des occupants est réel.

Depuis 2002, le vendeur d'un bien a donc l'obligation de faire réaliser par un professionnel certifié un diagnostic amiante permettant de détecter la présence éventuelle dans le logement.

L'expertise du logement doit se faire selon la norme AFNOR NF X 46-020 (Diagnostic amiante - Repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis). Depuis 2007, pour renforcer la qualité des contrôles effectués, le professionnel qui effectue l'examen devra disposer d'une certification conforme aux articles L.271-4 à L.271-6 du code de la construction et de l'habitation.

La loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové du 24 mars 2014 est venue modifier en profondeur bon nombre d’aspect du monde de l’immobilier, dont notamment le diagnostic amiante. En vertu de l’article 3-3 de la loi Alur, celui-ci disposera très prochainement d’un champ d’action élargi, sa réalisation étant en effet imposée aux logements mis en location. Concrètement, un propriétaire bailleur devra joindre un diagnostic amiante au dossier de diagnostic technique et ce, qu’il s’agisse d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

Quels sont les logements concernés ?

Appartement ou maison, tous les logements construits avant 1997 sont concernés. Lors de la vente du bien immobilier, cette détection d'amiante se révèle obligatoire et ce, quelle que soit la nature du logement concerné (appartement, maison). Annexé au plus tard lors de la signature de la promesse de vente, le diagnostic devra être fourni par le propriétaire (cette expertise est donc à la charge du vendeur). Dans la majorité des cas, l'acheteur demande à consulter le rapport de détection bien avant la signature de l'acte authentique.

Astuce : faites réaliser cette expertise dès que vous mettez le bien en vente. Vous l'aurez à disposition immédiatement si un acquéreur intéressé souhaite le consulter. De surcroît sa validité est illimitée. Dans le cas d'un bien immobilier faisant partie d'une copropriété, les parties communes ne sont pas à contrôler. Seules les parties privatives devront être soumises à une recherche d'amiante. Toutefois les diagnostiqueurs qui réalisent le contrôle et la détection au sein du logement font aussi un état des lieux globales des parties privatives.

Diagnostic amiante : quels sont les points de contrôle ?

Utilisé massivement dans la construction immobilière durant tout le 20ème siècle, l'amiante « se cache » dans de nombreux endroits. Création de faux plafonds, travaux de calorifugeage ou encore de flocage. Le diagnostiqueur portera donc principalement son attention sur :

  • Les dalles de sol
  • Les produits et matériaux employés pour la construction du bien immobilier (plus de 3000 matériaux contenant de l'amiante sont encore à ce jour référencés...)
  • Les faux plafonds.
  • L'isolation phonique et thermique
Date de construction du bien immobilier Points de contrôle
Avant le 1er janvier 1980 Flocage, calorifugeage, faux plafonds
Avant le 29 juillet 1996 Calorifugeage, faux plafonds
Avant le 1er juillet 1997 Faux plafonds

Le 1er janvier 2013, la liste des éléments que le professionnel doit passer en revue lors de la réalisation d'un diagnostic amiante a été passablement élargie. Le décret n° 2011-629 daté du 3 juin 2011 modifiant les modalités de cette expertise renforce en effet le champ d'action du diagnostiqueur en lui permettant d'intervenir sur des zones du bâtiment auxquelles il n'avait jusqu'à présent pas accès. Outre les dalles de sol, les flocages et autres calorifugeage, ce dernier est désormais amené à vérifier la présence de matériaux amiantés au sein d'une toiture ou de tout élément fixé en façade (bardage, conduits, etc.).

Une durée de validité illimitée !

La durée de validité du rapport de détection est illimitée. En effet une fois réalisé il est valable durant « toute la vie » du bien immobilier.

Cependant, les diagnostics amiante qui ont été réalisés avant la date de modification de la loi, c'est à dire le 1er janvier 2013, devront subir une mise à jour pour pouvoir être versés au dossier de diagnostic technique indispensable lors de la vente du logement. Si les nouvelles modalités de réalisation du diagnostic instaurées par le décret n° 2011-629 ont d'une manière générale été intégrées par les professionnels dès le 1er janvier 2013, ce n'est toutefois que le 31 mars qu'elles sont véritablement entrées en vigueur. Les examens effectués entre ces deux dates pourront donc être joints au dossier de diagnostic technique à condition d'avoir pris en compte ces nouvelles règles.

Absence de diagnostic immobilier amiante : quels risques ?

Ne pas présenter de rapport de détection lors de la vente d'un bien immobilier peut présenter de nombreux risques pour le vendeur.

En effet, le vendeur ne pourra bénéficier de l'exonération de la garantie des vices cachés. Dans ce cas l'acquéreur du logement qui détecterait la présence d'amiante pourra imposer la prise en charge des travaux nécessaires à l'ancien propriétaire.

Attention : Le résultat, le certificat et le diagnostic amiante présentés lors d'une vente par les vendeurs n'ont qu'un but informatif. Autrement dit, si des travaux sont à effectuer dans le cadre d'une éventuelle remise aux normes, les parties devront faire « leur affaire » de la répartition des frais qui seront engendrés par la remise aux normes. Le diagnostic amiante n'impose pas aux vendeurs d'effectuer les travaux de remise aux normes.

A noter que dans ce cadre-là, l'acheteur a 3 ans pour effectuer la mise en conformité du bien immobilier.

Détection d'amiante positive : que faire ?

Comme nous l'avons vu précédemment cette détection n'a qu'un caractère informatif. La répartition des frais de remise aux normes peut se faire entre les deux parties (vendeurs / acquéreurs).

Toutefois, lorsque l'expertise a révélé la présence d'amiante au sein du logement, l'acquéreur doit effectuer différentes actions, afin de déterminer précisément le niveau d'amiante détecté. Pour cela deux niveaux de mesures ont été définis :

  • Niveau d'empoussièrement inférieur à 5 fibres / litre d'air : le propriétaire s'engage à contrôler périodiquement l'état de conservation des matériaux et produits.
  • Niveau d'empoussièrement supérieur à 5 fibres / litre d'air : le propriétaire devra faire appel à un organisme agréé qui procédera au retrait de l'amiante.

Remarque : A l'issue d'un diagnostic amiante, un résultat positif impose au diagnostiqueur de fournir au propriétaire une grille d'évaluation précisant l'état de conservation des éléments concernés. Il devra en outre informer celui-ci des actions qu'il convient d'entreprendre pour réduire voire éliminer tout risque de contamination : évaluation régulière de la zone amiantée, retrait des matériaux visés, etc.

Démolition : la détection d'amiante s'impose

Quelle que soit la raison de la démolition d'un bâtiment, que ce soit pour une maison individuelle ou un appartement, si celui-ci doit être détruit et que le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un diagnostic amiante doit être réalisé dans tous les cas.