Diagnostic immobilier : la mérule devient un vice caché

05/05/2014 à 14:36 - Diagnostic immobilier - Par - Réagir

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Dans le cadre de la loi Alur (loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), les vendeurs d'un logement doivent désormais se plier à la réalisation d'un diagnostic immobilier supplémentaire : le diagnostic mérule. Si cette obligation ne concerne que les propriétaires d'un bien localisé dans une zone à risque, elle s'avère toutefois d'importance puisque la découverte ultérieure de ce champignon parasite s'apparente à un vice caché à même d'entraîner la nullité d'une transaction.

Pourquoi un diagnostic mérule obligatoire ?

Entrée en vigueur le 27 mars 2014, l'obligation de fournir un diagnostic immobilier relatif à la présence éventuelle de mérules s'impose à chaque propriétaires vendeurs dont le logement est situé au sein d'une zone déterminée comme "à risque" par arrêté préfectoral. Extrêmement nocive pour des habitations dont elle colonise et ronge la structure, la mérule est un champignon parasite dont la présence a été détectée dans pas moins d'une cinquantaine de départements. Portant à merveille son surnom de “lèpre des maison”, la mérule fait donc enfin l'objet d'un diagnostic immobilier obligatoire des plus justifié.

Mérule : simple parasite ou véritable vice caché ?

Si la recherche de mérules préalablement à une vente permet de rassurer le futur acquéreur sur la qualité du bien qu'il s'apprête à acheter, elle permet également au vendeur d'éviter certaines déconvenues ultérieures pouvant conduire jusqu'à l'annulation de la vente. Dans un arrêt rendu le 8 avril dernier (arrêt numéro 09-72747), la Cour de cassation stipule en effet que la présence de mérules (dont n'aurait pas été informé l'acheteur) peut légitimement être considérée comme un vice caché car bien souvent indétectable lors d'une simple visite du logement.

Si l'infection d'un bien par la mérule s'accompagne souvent de signes visibles (traces d'humidité, déformation des boiseries, etc.), la Cour de cassation a toutefois estimé que de tels éléments n'étaient pas suffisamment révélateurs aux yeux d'un candidat à l'achat non professionnel de la construction. Concrètement, en l'absence d'un diagnostic mérule, un acheteur découvrant la présence de ce champignon peut donc faire valoir la clause de rétractation pour vice caché et annuler la vente. Quant à l'ancien propriétaire, sa responsabilité ne pourra être engagée que s'il est prouvé qu'il avait connaissance de la présence du parasite au sein de son logement.

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